Покупка недвижимости в Таиланде

Покупка недвижимости за рубежом всегда начинается с выбора региона и типа недвижимости. Что касается Таиланда, то основная доля покупателей из стран СНГ отдает предпочтение недвижимости, расположенной на Пхукете, либо в материковом городе Паттайя.

Это обосновано не только особой любовью к курортным центрам Таиланда, но стабильно развивающейся экономикой острова и города, а также высоким спросом на туристическое жилье в течение круглого года. 

Пхукет пережил туристический бум и высокий рост цен в последнее десятилетие, и сильно пострадал во время экономического кризиса 2008 года. После восстановления экономики цены на жилье стали стремительно расти, и сегодня остров ежегодно посещают более 10 миллионов туристов, большинство из которых – жители Китая.

Паттайя, в свою очередь, является вторым по посещаемости городом в Таиланде после Бангкока и входит в число крупнейших пляжных курортов Азии.

Особенности покупки недвижимости в Таиланде иностранцем

Ограничение прав собственности. Первой особенностью, с которой сталкиваются наши соотечественники при покупке недвижимости в Таиланде, является то, что иностранные граждане могут приобретать в полную собственность не всю недвижимость в королевстве.

В Таиланде есть две основные формы собственности:

• полное владение (Freehold),
• долгосрочная аренда (Leasehold). 

Договор на долгосрочную аренду заключается на 30 лет с возможностью продления 2 раза, таким образом срок владения недвижимым имуществом составляет 90 лет. В последние годы недвижимость с формой собственности Leasehold получает все больше внимания со стороны иностранных покупателей, так как цена на такие объекты, как правило, на 20-30% ниже, чем на те, что продаются в полную собственность.

Владение иностранцами не более 49% площади жилого комплекса. Еще одной особенностью покупки недвижимости в Таиланде является ограничение на владение иностранцами площади любой собственности – до 49%. То есть, при постройке нового жилого комплекса или комплекса вилл, застройщик может продать 49% общей жилплощади иностранцам, а остальные 51% должны принадлежать гражданам королевства Таиланд.
Если в жилом комплексе 49% процентов уже продано иностранцам, то понравившуюся покупателю квартиру или виллу можно оформить только в долгосрочную аренду (Leasehold).

Неосуществимость покупки земли. Также стоит отметить, что по законодательству Таиланда иностранный гражданин не может приобретать земельный участок в собственность. Т.е. земля в принципе не может принадлежать иностранцам. Таким образом, виллы и дома оформляются в смешанной форме:

• здание – в полную собственность,
• земельный участок – в форме Leasehold, т.е. на долгосрочную аренду.

Есть также пути обхода данного правила – открытие юридического лица в Королевстве Таиланд и приобретение объекта на юрлицо. Но, опять же, на момент открытия компании 49% акций должны принадлежать потенциальному покупателю недвижимости, а 51 %– одному или нескольким гражданам Таиланда.

Впоследствии второй владелец\владельцы смогут отказаться от своих акций в пользу иностранного собственника. Юридическое лицо в Таиланде имеет право оформления недвижимости любого типа в полную собственность Freehold. Если вы планируете сдавать купленную недвижимость в аренду, стоит выбирать жилые комплексы, расположенные недалеко или в зоне популярных городов. Как правило, застройщики также предлагают услуги по сдаче квартир в аренду, однако стоит уточнить, была ли получена отельная лицензия, которая позволяет сдавать недвижимость на срок менее 30 суток. Долгосрочная аренда квартир (более 30 суток) не требует получения специальных разрешений.

Большая часть недвижимости в Таиланде, выставленная на продажу, расположена в комплексах типа «кондоминиум», которые оборудованы зоной ресепшен, бассейном, тренажерным залом и элементами внутренней инфраструктуры. Подробно о приобретении недвижимости в кондоминиуме мы писали в статье «Покупка кондоминиума в Таиланде».

Этапы покупки недвижимости в Таиланде

Заключение предварительного договора. После того как Вы выбрали объект недвижимости, заключается предварительный резервационный договор купли-продажи, в котором указаны: данные покупателя и продавца, информация об объекте, оговоренная стоимость, порядок и реквизиты оплаты. Покупатель оплачивает 1% от стоимости объекта продавцу и объект снимается с рынка. Если в дальнейшем по вине покупателя сделка не состоится, то этот 1 % не возвращается.

Согласование договора купли-продажи. Далее продавец высылает на согласование основной договор купли-продажи. Этот договор содержит более подробную информацию о недвижимости, условиях и способе приобретения, затратах на содержание объекта и т.д. К этому договору прилагаются копии документов на собственность. При совершении сделки с компанией-застройщиком договор является типовым. Однако иностранному покупателю следует заранее убедиться, что договор соответствует оговоренным параметрам и прибегнуть к помощи профессиональных юристов. Так как все документы оформляются на тайском языке, могут возникнуть неточности в понимании условий договора.

Экспертиза объекта. Далее покупатель по желанию производит проверку объекта недвижимости и\или компании-продавца на наличие обременений и соответствие информации заявленной. При покупке апартаментов или дома у застройщика экспертизу проводить не обязательно, но крайне желательно в случае покупки вторичной недвижимости в Таиланде.

Оплата и заключение сделки. После согласования всех условий договора следует оплата объекта недвижимости и заключение сделки в Земельном департаменте Таиланда.
Если сделка заключается с застройщиком, то покупатель может напрямую перевести денежные средства на счет строительной компании из любого банка другой страны. Если же сделка осуществляется на вторичном рынке, то покупателю необходимо открыть счет в банке Таиланда и перевести на него денежные средства с банковского счета в своей стране. Далее уже внутренним переводом осуществляется оплата продавцу.

Обращаем внимание, что если вы планируете покупку недвижимости в Таиланде с правом Freehold (свободное владение), то денежные средства на его приобретение обязательно должны прийти в страну из-за ее пределов. Соблюдение этого условия в обязательном порядке проверяется Земельный департаментом. Вам обязательно понадобится доказательство перевода для того, чтобы при последующей продаже приобретенной недвижимости вывести деньги из Таиланда.

В Земельном департаменте Таиланда весь документооборот осуществляется на тайском языке, и сотрудники, как правило, говорят только на тайском. Поэтому на сделках в большинстве случаев иностранцев представляет либо компания-застройщик, либо юрист – оба на основании полученной от покупателя доверенности. 

В день совершения сделки покупатель получает на руки полный пакет документов:

• договор купли-продажи с подписями сотрудников департамента и печатями;
• свидетельство на землю с планом участка (даже при приобретении квартиры);
• домовую книгу, в которой указан адрес и вся информация об объекте недвижимости.