"Ценовой пузырь" на рынке недвижимости: что это и каким городам он грозит

По сравнению с прошлым годом в мире увеличилось число стран и городов, в которых цены на жилье растут намного быстрее, чем это изначально предполагалось, и заметно выделяются на общем фоне. Новый рейтинг швейцарского финансового холдинга UBS показывает, где в обозримом будущем велик риск возникновения так называемого "ценового пузыря".

Такое явление как "пузырь" на рынке недвижимости заключается в завышенной оценке объектов на протяжении достаточно длительного периода времени. Как правило, оно возникает из-за дефицита предложения, что приводит к необоснованному ажиотажу и дальнейшему удорожанию. Впрочем, есть и примеры иного рода - в частности, образование "пузыря" в Испании в 2007 году, когда предложение значительно превышало спрос (прежде всего, на восточном и юго-восточном побережьях страны), и в итоге образовался "сток" нераспроданных и даже до сих пор недостроенных объектов.

Основными признаками таких "пузырей" являются несоответствие цен на местных рынках недвижимости реальным доходам населения и арендным ставкам, излишние объемы строительства и ипотечного кредитования, хотя настроения инвесторов также играют важную роль. В определенный момент объемы продаж резко падают, увлекая за собой и цены, и те, кто инвестировал средства в жилье с прицелом на будущее, оказываются в проигрыше.

С целью определения городов с наибольшим риском возникновения "пузырей" эксперты UBS изучили местные рынки недвижимости в период с середины 2020 года до середины 2021 года. Они исходили из того, сколько времени должен будет работать квалифицированный специалист для того, чтобы приобрести квартиру площадью 60 кв.м. недалеко от центра, и во сколько раз ее покупка обойдется дороже долгосрочной аренды.

Как выяснилось, ощутимый рост цен с поправкой на инфляцию имел место во всех 25 изученных мегаполисах за исключением Нью-Йорка, Сан-Франциско, Милана и Парижа и стал самым большим с 2014 года. При среднем росте 6% лидерами по данному показателю стали Москва (21%), Стокгольм (17%) и Сидней (14%); немногим лучше дела обстояли в Токио, Ванкувере и Торонто.

Это объясняется целым рядом обстоятельств, первое место из которых занимает пандемия Covid-19. Из-за угрозы распространения коронавирусной инфекции инвесторы стали отдавать предпочтение домам и апартаментам большой площади с просторными террасами или приусадебными участками, расположенным на удалении от массовых скоплений людей. Переход многих компаний на удаленный режим работы, сокращение возможностей для шопинга и развлечений также поспособствовали оттоку кадров из крупных населенных пунктов. В связи с этим впервые с начала 90-х цены на жильё в пригородах и городах-спутниках стали расти быстрее, чем в мегаполисах. В качестве же дополнительных факторов выступили низкие процентные ставки по ипотечным кредитам и тенденция к увеличению сбережений, которые было не на что потратить.

В итоге к осени 2021 года в мире образовалось сразу несколько "зон риска". Из числа европейских городов помимо уже перечисленных ранее в них находятся Цюрих, Женева, Франкфурт, Мюнхен, Амстердам, Варшава, Милан и Мадрид. Рынки недвижимости двух последних в значительной степени пострадали из-за слишком строгих карантинных мер, резко затормозивших восстановление экономики.

Существенно повлияла пандемия Covid-19 и на рынок недвижимости Лондона, который по-прежнему выглядит переоцененным, несмотря на то, что рост цен по-прежнему отстает от среднего по стране. Ввиду популяризации работы на "удаленке", спрос сместился в сторону домов и апартаментов, располагающихся за пределами городского центра.

Наконец, в Азии и на Ближнем Востоке повышение цен на жилье имело под собой разные основания. В Тель-Авиве к нему привело снижение ставок по ипотеке и налога на покупку вторичной недвижимости в Израиле, в Токио - рост численности населения и привлекательные условия банковского финансирования, а в Дубае - увеличение цен на нефть и упрощение правил ипотечного кредитования. Единственным же мегаполисом, в котором есть риск возникновения "пузыря", несмотря на ценовую стабильность, является Гонконг.