Валюта:
Вход
+7 495 380-36-89 (Москва) +7 812 766-43-44 (Санкт-Петербург)
conference.property

Аналитика

15.08.2008

Ситуация на испанском рынке недвижимости: мнения разделились.

Приведенные ниже данные показывают процентное соотношение иностранцев – граждан  стран  ЕС, постоянно проживающих на территории Испании:
Великобритания - 27%
Франция - 11%
Италия -15%
Германия -16%
Португалия -11%
Остальные страны - 1-5%

Логично предположить, что примерно в таких же пропорциях граждане этих стран покупают недвижимость. Однако испанский вид на жительство и владение недвижимостью на территории Испании – это не всегда одно и то же. Резидент может не иметь собственного недвижимого имущества, равно как и владелец недвижимости может не быть резидентом (не иметь вида на жительство). Таких владельцев недвижимости  - нерезидентов, которые используют свою собственность для отдыха, для сдачи в аренду или просто как предмет инвестиции капитала – абсолютное большинство. Только граждане Объединенного Королевства (самая многочисленная группа иностранцев – европейцев в Испании) по данным  на конец 2007 года имели в собственности около 900 000 объектов недвижимости на территории Испании. Это дома для постоянного проживания, курортная недвижимость Испании и просто инвестиции.

В каких регионах Испании покупают недвижимость европейцы?
Следующие данные, полученные от Ассоциации Испанских Девелоперов (APCE) и Испанского Института Международной Торговли (ICEX), отражает региональные предпочтения англичан (эта группа иностранных собственников недвижимости в Испании наиболее многочисленна и наиболее изучена).
Андалусия - 30%
Валенсия - 28%
Канарские острова - 13%
Балеарские острова - 9%
Каталония - 7%
Остальные регионы Испании - 13%

Таким образом, Англичане предпочитают Андалусию и Валенсийское Сообщество. И дружно игнорируют столь любимую нашими соотечественниками Каталонию. Почему?
Возможно, их не устраивает климат северной части испанского Средиземноморья, не очень подходящий для круглогодичного проживания европейцев. Возможно, их не удовлетворяет состояние экологии этого промышленно развитого региона. Возможно, также, цены на недвижимость в Валенсии и цены на недвижимость Андалусии кажутся им более привлекательными. Наши соотечественники тоже проявляют интерес к недвижимости в Андалусии.  Однако здесь цена приличного жилья на побережье значительно превышает средний показатель по Андалусии в целом. Здесь больше вилл класса люкс, чем на любом другом испанском побережье. Правда, климат -  теплый зимой и очень жаркий летом - в котором так комфортно чувствуют себя выходцы из арабских стран, подходит не всем европейцам. Стоит отметить, что существует альтернатива – места, где климат умерен круглый год, море теплое, а цены на недвижимость Испании сравнимы со стоимостью московских квартир. Самым ярким представителем этих мест, пожалуй, выступает Марина Альта – побережье Коста БланкаКоста де Валенсия. Покупая недвижимость в этой зоне, наши соотечественники уверены в том, что они не окажутся в «центре Русской колонии», но и иждивенцами в логове врага себя чувствовать не будут.

Что же ожидает рынок недвижимости в Испании?
Имеет ли этот рост цен реальную экономическую базу? Каковы риски инвесторов и обычных покупателей недвижимости в Испании?  Эксперты и различные государственные и негосударственные организации дают самые разнообразные прогнозы.

Доводы оптимистов:
Цены на испанскую недвижимость реально отражают уровень предложения и спроса (который есть функция платежеспособности), этот спрос обусловлен потребностью людей приобрести себе жилье в намного большей степени, чем их желанием заработать на росте цен. Поэтому рынок не может «обвалиться» без сильного влияния внешних причин (например, резкого роста цен на нефть, который подорвет экономическое здоровье и снизит платежеспособный спрос).

Цена есть функция спроса и предложения, а рост цен обусловлен ростом спроса. Спрос растет по следующим причинам:
Очень низкие процентные ставки по ипотечным кредитам. Процентные ставки по ипотеке в Испании исторически низкие и в последнее время имеют даже тенденцию к снижению. Это делает приобретение недвижимости в кредит более дешевым и привлекательным. Структурные изменения на Испанском кредитном рынке.  Правительственное регулирование,  инновации и конкуренция на кредитном рынке побуждают банки давать большие кредиты, на более длительные сроки, большему количеству людей, чем когда-либо раньше. И хотя цены на недвижимость растет, начальная средняя ставка ежемесячного платежа по ипотеке уменьшается, что делает жилье более доступным для большего количества людей. Это увеличивает спрос.

Реальные доходы Испанцев  устойчиво растут. Общее оздоровление экономики и меры правительства по регулированию рынка труда благоприятно отражаются на реальных доходах граждан (и резидентов) Испании. Граждане богатеют – спрос на жилье растет. Изменение демографической ситуации и стиля жизни в Испании.  Количество разводов увеличивается, дети покидают родительский дом раньше – большее количество людей нуждается в собственном доме. Часть людей арендует жилье, но многие покупают, учитывая доступность дешевой ипотеки. Спрос растет. Иностранцы покупают жилье в Испании. Благодаря своему прекрасному климату, богатым культурным традициям, хорошей экологии Испания привлекает большое количество состоятельных граждан европейских стран, которые покупают недвижимость на побережьях Испании. Спрос с их стороны будет расти и дальше с учетом того, что возрастает число выходящих на пенсию представителей поколения «бейби – бума». Это неизбежно приведет к росту спроса на испанскую недвижимость, особенно в прибрежных зонах, где количество земли под новое строительство ограничено. Недвижимость – хорошее вложение денег  -  это надежней, чем ценные бумаги и предохраняет от серьезных потерь даже в случае худшего развития событий. Кроме того,  недвижимость часто дает прекрасную возможность снижения налогов на доходы владельца. Так думают многие. Это стимулирует спрос. 

Доводы пессимистов:
Соотношение «цена дома/средний доход» в Испании увеличивается и на данный момент на 68% превышает среднее значение этого показателя за последние 30 лет (данные The Economist). Соответствующий показатель для Англии, Голландии и Ирландии составляет около 50%, в США – 23%, в Австралии – 33%. Поскольку основой спроса является платежеспособность населения – это тревожный симптом.

Цены на недвижимость растут быстрее, чем  арендная плата, что приводит к снижению доходов от аренды. По данным исследования консалтинговой компании Forcadell доход от аренды в Барселоне снизился до 4 % (по сравнению с 6% в прошлом году). Однако The Economist утверждает, что рост цены и ставки арендной платы должны расти пропорционально. Существенное расхождение в динамике этих показателей может свидетельствовать о том, что люди покупают в спекулятивных целях чаще, чем для использования недвижимости в качестве жилья или извлечения дохода от аренды. В 2003 - 2007 годах  построено больше новых домов в Испании, чем в любой другой европейской стране.

Кто прав? Время покажет.

Не следует также сбрасывать со счетов и целенаправленные действия правительства Испании, которое всемерно пытается застраховать рынок недвижимости от сильных потрясений. Да и действия правительства в других направлениях косвенно способствуют этому. Анализируя и сравнивая точки зрения различных правительственных и неправительственных источников, можно предположить, что цены на рынке недвижимости Испании в ближайшем обозримом будущем реанимируются, однако темпы роста будут плавными.

Аналитика предоставлена компанией Marina Alta.



Похожие материалы


Специальные предложения


conference.property
nedvizhimost-slovenia.ru