Валюта:
Вход
+7 495 380-36-89 (Москва) +7 812 766-43-44 (Санкт-Петербург)
conference.property

Аналитика

18.12.2008

Кризис в США – самое время покупать?

Мы же с помощью нашего американского эксперта попробуем взглянуть на развитие ситуации в самом источнике кризиса – в США. Положение на рынке недвижимости интересно рассмотреть на примере штата Флорида.

Почему именно этот штат? Среди 50 американских штатов Флорида занимает первое место по количеству недвижимости, приобретаемой иностранцами. На нее приходится 26% всех покупок недвижимости, осуществляемых в США нерезидентами. На втором месте стоит Калифорния с ее 16-ю процентами. На третьем – Техас – 10%, на четвертом – Аризона – 6%. Доля остальных штатов не поднимается выше одного процента.

О причинах, признаках и последствиях ипотечного кризиса во Флориде рассказал Филипп Куренков, финансовый консультант Royal Alliance Associates, AIG.

– Кризис во Флориде, а также по всем Штатам Америки был вызван в сфере недвижимости, то есть, ипотечный кризис, который разгорался в июле 2007 года, нес последствия глобального масштаба. В Америке существовал, как говорится, «subprime» – рынок кредитов для людей, у которых не очень хорошая кредитная история, то есть дефолт на оплату квартирных платежей, был невероятно высок! Банки, которые выписывали ипотеки для этого рынка, прекрасно знали, что держать такой капитал у себя на сберкнижках очень рискованно. Они просто научились переправлять этот риск в государственную сферу. В Америке существуют две государственные организации, которые гарантируют, что они будут скупать ипотеки у банков и таким методом гарантируют 50% ипотечного рынка США, а это 5 триллионов долларов. Это такие организации как The Federal National Mortgage Association (FNMA) и The Federal Home Loan Mortgage Corporation (FHLMC). Банки начинали финансировать ипотеку в 100%, то есть, клиент мог прийти в банк и без всяких денежных вкладов мог получить себе дом, главное чтобы этот клиент выплачивал кредит, и все будет нормально. Эти две государственные организации оказались тоже умные, и чтобы не сидеть на этих кредитах – ведь можно обанкротиться, они начали все ипотеки превращать в ипотечные финансовые облигации, и это началось с помощью продажи всем обычным инвесторам, а также инвестиционным банкам, на примере Bear Sterns, Lehman Brothers, а также другим. В то же время инвестиционные банки начинали переделывать эти же ипотечные финансовые облигации в кредитно-дефолтные свопы – контракты, которые позволяют любой организации иметь страховку при банкротстве. То есть продавец этого свопа следующей организации гарантирует, что в случае банкротства той организации будет выплачена страховка в договоренной сумме. Потом появляется на рынке самая мощная страховая компания в мире с названием American International Group или просто AIG. Они начинают продавать эти контракты по всему миру, одной Европе они продали на сумму $430 миллиардов в 2007 году. Все было бы прекрасно, если бы не перегретый рынок американской недвижимости.

– Как начался обвал финансовой пирамиды в Америке?

Рост строительства недвижимости прекратился в середине 2007 года, и все финансовые пирамиды держались только на заемщиках того же кредита для дома. Недвижимость начинала падать, ипотека стоила дороже, чем дом, люди начинали подавать на банкротство, так как стало невыгодно платить за кредит, сумма которого была больше, чем рыночная цена собственной недвижимости. Вот и начался обвал всей финансовой пирамиды в Америке, банки были в панике, так как они не покупали ту же самую ипотеку, которую и продали государству. Капитал на их сберкнижках ничего не стоил, и государству пришлось начинать спасение всех финансовых учреждений, а также страховых компаний. Европа и другие части мира наблюдали за всем этим со стороны и подозревали, что это только американская проблема, хотя европейские банки скопировали такую же модель финансирования и делали то же самое на своих рынках. Это был реальный способ заработать много денег при коротком сроке, но риски были настолько велики, что главный двигатель мировой финансовой системы просто замкнется в какой-то момент. В связи с этим и произошел шок на кредитном рынке, банки просто перестали кредитовать друг друга или компании, не говоря уже об обыкновенном инвесторе.

– Какие штаты, кроме Флориды, значительно пострадали от ипотечного кризиса?

В первую очередь от кризиса пострадала Калифорния, потом Флорида, а следом Невада. Во Флориде самые большие потери в недвижимости были зафиксированы в Майами, там происходил большой экономический бум с 2002 по 2007 год. Недвижимость была очень популярна как среди местного населения, так и среди иностранных инвесторов. При спаде всего рынка недвижимости, в Майами возводили очень много зданий-новостроек, и оказалось, что переизбыток в строительстве повлек за собой огромный спад цен, домов было больше чем покупателей. Цены в среднем упали на 40 или 50% от потолка 2006 года.

– Реально ли сегодня получить в США кредит?

С получением кредитов в данный момент очень сложная ситуация, ипотеку невозможно получить, не дав как минимум 30% взноса и кроме того, кредитная история должна квалифицироваться как самого высшего уровня. Процентные ставки пока стоят на тех же уровнях, что и примерно год назад, но банки теперь более внимательны в раздаче кредита и проверяют платежеспособность заемщика кредита. Кредитные карты выдаются пока под нормальным влиянием рынка, хотя раздачи кредита направо и налево уже не существует, но рынок пока работает. Получение кредита на машину происходит с таким же рискованным менеджментом, что и с покупкой квартиры. В данный момент финансирование авто-кредитов тоже находится под большим напряжением, банки просто боятся выдавать кредиты сейчас, так как вероятно этот же заемщик может завтра потерять работу и не иметь средств для его выплаты. Единственная позитивная новость для покупателей в настоящее время – это низкие цены на бензин. Лопнул пузырь в энергетической сфере и цены на нефть начали падать, затем все страны от беспокойства начали скупать доллары как безопасную валюту, вот и пошел рост доллара вверх. В Америке это не сильно ощутимо, это больше влияет на экспортные компании, так как сейчас американский товар начинает дорожать за границей.

– Что сегодня происходит с американской валютой?

В реальной сфере доллар не укрепился, просто евро и британский фунт были слишком перегретыми, и теперь экономика Еврозоны в рецессии, значит, их валюта начинает падать, плюс Центральный Банк Европы постоянно снижает процентную ставку финансирования, таким методом евро слабеет больше доллара. В Штатах не чувствуется, когда доллар сильный или слабый, разве что по ценам на бензин. Слабый доллар означает высокие цены на нефть, а в данный момент доллар сильный, и цены низкие. Помочь нам выйти из этого мирового финансового кризиса может та же сфера, которая и начала его – это ипотечный рынок США. Рынок должен проявить стабильность в конце четвертого квартала 2009 или в начале 2010 года. США выйдут первыми из кризиса, за ними остальные страны Европы, а также Россия!



Похожие материалы

Американская мечта
02.09.2008

Американская мечта

По данным Национальной ассоциации риэлторов США (NAR) кризис на рынке недвижимого имущества практически не отразился на


Специальные предложения


conference.property
nedvizhimost-slovenia.ru