Валюта:
Вход
+7 495 380-36-89 (Москва) +7 812 766-43-44 (Санкт-Петербург)
buyhome.com

Аналитика

30.10.2009

Как купить недвижимость за рубежом на юридическое лицо

Ответ на эти вопросы связан как с особенностями законодательства в той или иной стране, так и с личными целями покупателя. Желание купить недвижимость за рубежом часто наталкивается на одно юридическое препятствие: во многих странах земля, как правило, не продается иностранцам. Из этой ситуации существует стандартный выход: оформить покупку не на себя лично, а на компанию, которую можно создать специально для этой цели. Существуют и другие случаи, когда не только землю, но и само жилье имеет смысл оформить не на физическое, а на юридическое лицо.

Свой среди чужих:
Управление земельными ресурсами напрямую связано с суверенитетом государства. При этом власти всегда заинтересованы в привлечении иностранных инвестиций, а открывать серьезный бизнес, не обладая долгосрочными правами на используемую землю, иностранный инвестор вряд ли захочет. Поэтому во многих странах покупка земли для иностранных физических и юридических лиц запрещена, но разрешена компаниям с участием иностранного капитала. Поскольку открыть местную фирму гораздо проще, чем получить гражданство той или иной страны (да и не всем оно нужно), иностранцы, желающие купить дом с участком или землю для строительства, регистрируют сделку на юрлицо. Есть и такие страны, где не только землю, но и жилье иностранец может оформить только на имя компании.

Надо сказать, что не во всех странах приветствуется учреждение фирм, единственным предназначением которых является совершение сделки с землей. Например, в Таиланде около трех лет назад было принято дополнение к Земельному кодексу, усилившее контроль над компаниями, которые покупают землю и принадлежат нерезидентам. Открыть фирму в Таиланде можно, если доля иностранца не превышает 49%. Но если власти выяснят, что в реальности такая фирма действует в интересах иностранца, сделка по покупке земли будет приостановлена для проверки ее законности. Единственный безопасный способ владения землей для гражданина другой страны - долгосрочная аренда на срок до 30 лет.

В то же время власти большинства других стран лояльны к компаниям, созданным иностранцами ради покупки недвижимости, хотя и здесь покупателю расслабляться не следует. Главное для нового владельца - убедиться, что у него есть рычаги влияния на собственную компанию. Нелишне обратиться к независимому консультанту по управлению капиталом. Игра в «международного инвестора» требует квалифицированной помощи.

Черногория или Хорватия?
Чтобы понять, какое влияние на рынок недвижимости оказывает земельное законодательство, достаточно сравнить две соседние страны - Хорватию и Черногорию. Несмотря на то что Черногория гораздо компактнее Хорватии, черногорскую недвижимость россияне приобретают намного чаще.  Одна из главных причин в том, что иностранец в Хорватии, покупая любую недвижимость, должен получить разрешение властей, а это процесс долгий и совершенно непредсказуемый. Поэтому нерезиденты создают фирмы и регистрируют жилье на них.

В Черногории юрлицо требуется только для приобретения земли без капитальных построек, тогда как право собственности на жилье, в том числе дома с участками, и даже на землю с развалинами прежнего строения без проблем оформляется на физическое лицо. Кроме того, по словам Олеси Серебряковой, директора по маркетингу и продажам компании Boka Development, сейчас в правительстве рассматривается законопроект о разрешении нерезидентам покупать землю без построек.

Есть и еще один нюанс. Расходы по созданию и содержанию компании значительно увеличивают стоимость относительно недорогого хорватского жилья. Регистрация обходится в 4500-6000 евро, а содержание фирмы будет обходиться еще в 3000 евро в год. Единственное преимущество для юрлиц в том, что они освобождаются от налога на прирост капитала при перепродаже объекта. Однако при покупке маленького объекта траты на компанию едва ли оправданны.

Чехия: Земельное законодательство довольно быстро меняется во многих странах. Так, в Чехии, по словам Максима Баркова, исполнительного директора компании Abrupt s.r.o., до 1 мая 2009 г. купить недвижимость на физическое лицо могли только граждане Чехии, лица с ПМЖ на территории страны и компании с чешским юридическим адресом. Теперь владельцами недвижимости могут быть и иностранцы. Однако покупка на физическое лицо не упрощает въезд в страну - владельцы каждый раз должны получать краткосрочные визы, а это, конечно, не очень удобно.

Также практически во всех странах покупка зарубежной недвижимости на частное лицо не является основанием для получения вида на жительство. При этом эмигрировать, вложив средства в недвижимость, становится проще даже в США (правда, в Штатах речь идет о коммерческих объектах, а в большинстве стран - еще и о создании рабочих мест). В Чехии же,  закон весьма либерален: после регистрации фирмы покупатель получает право подать документы на получение годовой визы, которая продлевается через год и каждые два года, а через пять лет - на ПМЖ.

 Сейчас Чехия - единственная страна Евросоюза, где получить ВНЖ можно при относительно небольших затратах и в сжатые сроки (в течение 120 дней с момента подачи документов). Более того, нерезидент может оформить ипотечный кредит в чешском банке, только если покупает недвижимость на юридическое лицо. Однако, по словам Максима Баркова, в этом случае не столь очевидной становится связь фактического покупателя с собственностью, что, однако, иногда бывает полезно. Также следует оценить, стоит ли вести реальную предпринимательскую деятельность через ту фирму, на которую оформлена недвижимость. Ведь в случае убытков взыскание по суду может быть наложено на все имущество компании.

Важные тонкости
В любой стране есть свои нюансы. Например, в Чехии необходима российская справка о несудимости, которую у нас готовят долго, до месяца. В ряде государств управлять фирмой должен гражданин страны, но далеко не везде. «В Чехии директором фирмы может быть и россиянин, - говорит Максим Барков. - Директоров может быть и несколько. Следует помнить, что получить ВНЖ может только директор фирмы, остальные учредители - только рабочую визу на срок не более года».

В Чехии фирма регистрируется в форме s.r.o. (также аналог ООО). Уставный капитал - 200 000 крон (около 8000 евро). Присутствие в компании граждан Чехии и местного капитала не требуется. Содержание обходится недорого - от 600 до 1000 евро в год. Постоянно сдавать «нулевые балансы» в Чехии не стоит, но, чтобы показать деятельность фирмы, достаточно заключить договор о том, что она сдает в аренду недвижимость любому физическому лицу (в том числе учредителю или директору).

Взаимность требует жертв
В ряде стран покупку земли регулирует так называемый «принцип взаимности», в соответствии с которым российские физические лица могут приобрести апартаменты и дома с участками земли, но не земельные участки без утвержденного плана строительства. Такой принцип действует, например, в Турции, где для сделок с землей необходимо регистрировать компанию. Она может иметь стопроцентный иностранный капитал, не нанимать местных работников и не вести активной экономической деятельности.

Для приобретения недвижимости обычно создается аналог российского ООО. «Зарегистрировать такую фирму в идеале можно за день, если все необходимые документы уже грамотно подготовлены, - рассказывает Антон Парыгин. - На практике это занимает семь-десять дней. Потом в течение одного-двух дней недвижимость оформляется на фирму. Для создания ООО необходимо как минимум два соучредителя, причем оба могут быть иностранцами. Минимальный уставный капитал ООО - 5000 турецких лир (около 2300 евро). Сумма замораживается на счету до окончания процесса регистрации фирмы, а затем может быть снята. Накладные расходы по регистрации составляют, помимо уставного капитала, около 1500 евро. Сдача «нулевого баланса» приглашенным бухгалтером - около 100 евро в месяц».

Болгария: В самой популярной среди российских покупателей недвижимости стране создание компании понадобится для покупки земельных участков, как с домом, так и свободных от застройки. Если речь идет о вилле, то участок, прилегающий к строению, иностранное физическое лицо может взять в долгосрочную аренду, а вот незастроенную землю нужно регистрировать на фирму. Владельцем земли может быть иностранная компания с болгарским участием в размере хотя бы 1%, либо зарегистрированная в Болгарии фирма, которая может полностью принадлежать иностранцам. Интересно, что незадолго до вступления в ЕС, Болгария приняла поправки к Конституции, которые в принципе допускают владение землей иностранцами. Однако чтобы это стало реальностью, должны быть приняты соответствующие законы - а утверждать их болгарский парламент пока не спешит.

Наследникам - 100%
Покупка недвижимости на компанию страхует владельца и в случае развода, и при не вполне официальном происхождении денег. По-прежнему несложно оформить недвижимость на оффшорную компанию. Например, некоторые британские эксперты уверяют, что до половины элитной недвижимости, которую купили в последние годы россияне в Великобритании, оформлена именно на оффшорные фирмы. Наконец, покупка на юр.лицо спасает от драконовских налогов на наследование. Их нет разве что на Кипре или в ряде швейцарских кантонов - зато в некоторых государствах действует полный запрет на наследование для иностранцев. Самая высокая ставка - во Франции, Испании и Голландии. В Великобритании налог составляет 40% - но облагаются им лишь 3% всех наследств. При этом на основные фонды компаний этот налог не начисляется.

Вообще оформления недвижимости на юр.лицо не стоит пугаться - этим путем прошли уже многие тысячи покупателей в любой из стран, где это практикуется. Однако отнестись с особым вниманием к такой покупке необходимо - заранее узнать обо всех подводных камнях, посоветоваться с юристом. И обязательно просчитать все вероятные расходы, связанные с деятельностью компании, с тем чтобы созданная фирма вкупе с объектом недвижимости не оказались впоследствии чрезмерной обузой. 

Статья предоставлена журналом Homes Overseas №29 (ноябрь 2009)...



Похожие материалы


Специальные предложения


buyhome.com
buyhome.com