Валюта:
Вход
+7 495 380-36-89 (Москва) +7 812 766-43-44 (Санкт-Петербург)
nedvizhimost-slovenia.ru

Аналитика

31.10.2013

Коммерческая недвижимость в Германии - лучшие инвестиции для россиян

Если говорить о том, в какой тип недвижимости лучше инвестировать россиянам, то первыми на ум простым обывателям в первую очередь приходят отели. Однако, данный тип недвижимости достаточно сложен для управления. Если отель большой и сдается крупному оператору, то  такое вложение средств достаточно выгодно, но стоимость этих объектов высока, от нескольких миллионов и до десятка миллионов евро.

Небольшие отели в Германии, управляются самими собственниками, здесь важно знание немецкого языка и хорошее понимание экономики и бухгалтерии страны. Самыми выгодными коммерческими объектами для россиян являются магазины. Такой тип объектов сдается в аренду крупным торговым сетям типа Netto, которые сами снимают помещение и управляют объектом. Не болит голова у инвестора, он  просто получают свой доход от аренды. Доходность таких объектов колеблется от 5 до 9% годовых.

Некоторые могут подумать, что это небольшая доходность и, скажем, в депозитных вкладах в банки России можно заработать больше. Да доходность по вкладам составляет 10% годовых, но эти деньги не застрахованы от инфляции ( в Германии все договора проиндексированы на рост инфляции ) и не растет сам актив, так как средства лежит просто в ячейке. В Германии же вы вкладываете в стены, рост стоимости которых происходит каждый год. Еще момент который не стоит забывать, вложение в Германию - это вложение в евро, а эта валюта гораздо стабильнее рубля.

Цена отелей в Германии зависит от месторасположения отеля, его величины и других факторов. Она начинается от 800 тысяч евро – это небольшие семейные отели, которые после покупки  придется вести самостоятельно. Номерной фонд таких отелей обычно  - до 50 номеров. Отель в небольшом городе обойдется  в сумму указанную выше, однако, но если это достаточно крупный город типа Дюссельдорфа или Берлина, то конечно, стоимость отелей начинается в среднем от 3-4 миллионов евро.

Цена магазинов в Германии составляет  примерно 1.500.000-3.000.000 евро. Это стандартные магазины, площадью примерно 1000-1200 кв.м. Есть более крупные варианты – это торговые центры с дифференцированными арендаторами, их стоимость, конечно, выше. Цена такого объекта начинается от 4 миллионов евро и может доходить до 100-120 миллионов евро. Если говорить о доходности коммерческой недвижимости в Германии, то, например, доходность в отелях может составлять 5% в крупных городах, типа Мюнхена.  Магазины в Германии приносят доход от 6 до 9% годовых, в зависимости от города. Самую высокую доходность приносят объекты на востоке страны:  в Саксонии например, можно  получать 9% годовых до налогообложения.В Дюссельдорфе за такой же супермаркет у Вас будет 7% годовых.

Почему же такая разница? Ответ на этот вопрос прост:  аренду магазины платят примерно одинаковую, но стоимость кв.м. в Дюссельдорфе в 1.5 раза выше, чем например, в Хемнице. Магазины также выгодны длинными договорами аренды, которые заключаются на 15 лет с возможностью продления еще на 15 лет.  Заполняемость отеля зависит от многих факторов, месторасположение, реклама, грамотное ведение дела и в хороших отелях составляет 60-80% в год. Если говорить о магазинах, то они всегда 100% сданы в аренду. 

Расходы собственника на недвижимость обычно ограничиваются расходами на управление 3-5% от арендных платежей и страховку здания ( сумма небольшая ) и составляют в среднем  несколько тысяч евро в год, в зависимости от величины объекта. Расходы на коммунальные платежи и мелкий ремонт оплачивает арендатор   Налоги в Германии зависят от формы собственности, если объект покупается на компанию GmbH ( аналог российского ООО ), то налог на прибыль будет составлять 20%, но при этом вы должны содержать компанию то есть платить налоговому консультанту, который будет сдавать ежеквартальные и годовые балансы. Покупка на компанию бывает особенно выгодна при покупке нескольких объектов недвижимости. Если покупать несколько объектов на физическое лицо, при таком типе владения недвижимости ваши налоги будут составлять от 30 до 45% годовых. Зато у вас не будет возникать расходов на  содержание компании.



Похожие материалы


Специальные предложения


nedvizhimost-slovenia.ru
nedvizhimost-slovenia.ru