Валюта:
Вход
+7 495 380-36-89 (Москва) +7 812 766-43-44 (Санкт-Петербург)
buyhome.com

Аналитика

03.11.2015

Недвижимость в Испании: подводные камни

В этой статье Кристина Станиславская, директор компании по переезду BLL Conciеrge and Relocation в Барселоне , ответит на вопросы про основные особенности, проблемы и подводные камни при покупке недвижимости в Испании, а также о том, как их избежать.

Кристина, как на сегодняшний день обстоит ситуация на рынке недвижимости в Испании? Выгодно ли покупать?

— После обвала рынка в 2008 и наступившего кризиса, стране понадобилось время, чтобы оправиться и встать на ноги. В начале этого года стало ясно, что цены на недвижимость в Испании падать уже точно не будут и инвесторы оживились. Центральный Банк Испании впервые за годы озвучил рост рынка недвижимости в 4.2% за 2015 год и прогнозирует его увеличение до 6.6% в 2016. Что это значит? Основываясь на собственном опыте и опыте наших партнеров — Испания выходит из кризиса, сейчас самое время брать! Как на недвижимость, так и на крупные инвестиции цены сейчас более чем приемлемые, и главное не упустить удачный момент.

Какие ошибки чаще всего совершают потенциальные покупатели недвижимости?

— У разных национальностей разные подходы к процессу выбора и покупки. Если говорить о русскоязычных клиентах — они более импульсивны. Покупают обычно покупают недвижимость с хорошим ремонтом и меньше учитывают район, само здание и т.п., а в Испании именно это важно — сколько лет зданию, как оно построено, какие планы по развитию района у местной администрации, какие соседи и кто живет поблизости и т.д. То есть, оценивают больше по русским меркам, где главное это красивая современная отделка и центральное расположение, либо близость к морю. Хотя сейчас ситуация медленно меняется, в связи с напряженной финансовой обстановкой в России покупатели более продуманно относятся к покупке.

Почему стоит рассматривать недвижимость именно в Барселоне, а не на популярных среди русских курортах , таких как Торревьеха или Аликанте?

— Барселона это один из лучших мегаполисов в мире, где жизнь кипит круглый год, а не только в летний сезон, как в небольших южных городках. Условия для жизни шикарные — погода, море, природа, культура, гастрономия, близость к другим европейским столицам. Помимо этого, недвижимость в Барселоне можно превратить в прибыльный бизнес: поток туристов со всего мира превышает норму в 6 раз, не говоря уже о десятках тысяч иностранных студентов, и квартиру можно сдавать на сезон или круглогодично. . И, не стоит забывать, что приобретение недвижимости на сумму более 500.000 евро дает возможность оформления вида на жительство как для инвестора так и для его семьи. Тот, кто здесь побывал лишь однажды, согласится, что ни один другой испанский город не сравнится с Барселоной.

Насколько сложно провести сделку купли-продажи самостоятельно?

— Если нет опыта покупки именно в Испании и нет знания языка на деловом уровне, то это, если позволите наглядное сравнение, как в темноте одеваться. В связи с этим, русскоязычные риэлторы работают сплошь и рядом, предлагая взять на себя любые заботы, естественно, не безвозмездно. Специалистов, действительно, очень много, но в хитрости некоторые обходят даже местных витиеватых испанцев. И без опыта и языка остается либо довериться случаю и удаче, либо обращаться к проверенным профессионалам, которые работают с международными клиентами среди прочих.

Какова процедура покупки квартиры в Испании?

— Если описать процесс кратко, то первым делом идет поиск жилья, на это уходит большая часть времени. Обычно мы организуем осмотр как можно большего числа квартир к приезду клиентов, чтобы сократить число поездок, ведь большинство покупателей — резиденты других стран и континентов. После выбора объекта оплачивается резерв и заключается предварительный договор (он может быть как простым письменным, так и заверенным нотариально), сила которого ограничена сроком в 2 месяца. Далее назначается дата приема обеих сторон сделки у нотариуса для подписания официального договора купли-продажи. До назначенной даты ведется подготовка и проверка документов на жилье, а также открытие покупателем банковского счета и оформления идентификационного номера иностранца (N.I.E). На подписание договора покупатель предъявляет банковские чеки в качестве оплаты. После предоставления всех документов и подписания договора у нотариуса, покупателю на руки выдаётся заверенная копия купчей, а через 2-3 месяца, которые уходят на регистрацию нового владельца в регистре собственников, оригинал купчей. В течение месяца после подписания также производится оплата налога ITP Impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados в размере 10% от стоимости недвижимости.

Если все так просто, то зачем нужна помощь агентства?

— Все просто в теории и для нас, ведь мы занимаемся подобными сделками постоянно. Как я отметила ранее, без знания испанского языка на высоком уровне осуществить процесс очень сложно, ведь все документы и ведение переговоров происходит на испанском. Даже если вы наймете переводчика, без профессиональной помощи сложно оценить, насколько грамотно составлен договор, не завышена ли цена квартиры, не пытается ли агентство со стороны продавца накрутить лишние проценты за свои услуги, все ли в порядке с документами на квартиру, нет ли у хозяина задолженности, правильно ли посчитаны налоги и сборы. Учитывая, как ветрено испанцы относятся к документам и обязательствам, список можно продолжать до бесконечности. Главная проблема, я бы сказала, в том, что риэлторы и агентства недвижимости всегда на стороне продавца, они не заинтересованы в правах и выгоде покупателя. Именно в этом наше преимущество, как компании по переезду. Мы помогаем клиентам сориентироваться на месте, мы защищаем их интересы и вложения.

Что выгоднее, покупать сразу или сначала лучше арендовать жилье?

— Если арендовать квартиру с возможностью покупки, то можно получить больше информации о квартире (что сломано, что работает, какие расходы на квартиру), о здании (кадастровые документы, каков взнос владельцев, как проходят собрания жильцов, кто соседи), о районе (особенности, инфраструктура, застройки поблизости, безопасность, престижность, школы и детские сады, супермаркеты). Но недостаток первоначальной аренды заключается, помимо времени, которое есть не у всех, в потраченных деньгах, ведь арендная плата всегда гораздо выше даже ипотечных платежей. Купить жилье сразу можно, главное, опять же, как подойти к этому вопросу — с толком, с чувством, с расстановкой. То есть, если все правильно изучить в самом начале, зачем снимать?

Что нужно иметь ввиду при покупке жилья? Какие существуют дополнительные расходы помимо себестоимости недвижимости?

— Вместе с обязательными налогами, расходы на оформление собственности составят около 15% от стоимости квартиры или дома. Что сюда входит? Обязательные налоги в Каталонии установлены в размере 10% для вторичного жилья и 21% для новых объектов. Расходы по приобретению недвижимости включают в себя нотариальные расходы, расходы на оформление ипотечного кредита в случае необходимости, расходы по оформлению документов, расходы на регистрацию собственности, присутствие на сделке присяжного переводчика. Также, не стоит забывать об оплате коммунальных услуг и ежегодном налоге на недвижимое имущество.

Какие особенности существуют при покупке жилья в ипотеку?

— Ипотечное кредитование в Испании осуществляется на срок до 30 лет и может достигать 100% от стоимости. Это делает ипотеку в Испании очень привлекательной для широкого круга покупателей. Ставки колеблются от 1,5% до 5% годовых, которые зависят от единого европейского показателя Euribor. Однако, некоторые банки подходят к процессу не совсем честно и пользуются неосведомленностью иностранцев, включая в договор ипотеки мелким шрифтом такой пункт, как выплата обязательной минимальной ставки, которая может значительно превышать средний единый показатель. Именно поэтому важно доверить анализ ипотечного договора грамотному юристу с опытом проведения сделок с недвижимостью в Испании.

Гарантирует ли покупка недвижимости право на получение ВНЖ?

— Во-первых, в бюрократических вопросах гарантий не существует. Но недвижимость в собственности является главным основанием для пребывания и проживания в стране, это верно. Во-вторых, на сегодняшний день существуют 3 вида документов, дающих право долгосрочное пребывание в Испании для собственников жилья:

  1. Виза C для собственников жилья на срок от 1 до 3 лет, по которой вы можете находиться на территории Испании до 90 дней каждые полгода,
  2. Вид на жительство без права на работу сроком в 1 год, который можно продлять ежегодно при условии, что вы находитесь в Испании более 183 дней году,
  3. Вид на жительство для инвесторов (при покупке жилья от 500.000 евро), который действителен 2 года и оформляется на основании годовой мульти визы D. Преимущество данного вида в том, что нет каких-либо требований по пребываниe, вы можете продлять его, находясь в стране хоть 1 день в году, хоть все 365.

Недвижимость в Испании была и остается одной из самых привлекательных для инвестиций на мировом рынке. Приемлемые цены, огромный выбор, дружелюбное население и мягкий морской климат являются приятным бонусом при покупке. Однако, чтобы купить квартиру за рубежом, нужно знать, чего опасаться и к чему готовиться.

Дабы сэкономить время, нервы и деньги, доверьте этот процесс профессионалам BLL Concierge and Relocation. Мы будем рады поделиться нашими знаниями и опытом в вопросах покупки недвижимости и получения ВНЖ для русскоязычных клиентов в Испании. Закажите обратный звонок или напишите нам для получения бесплатной консультации.



Похожие материалы


Специальные предложения


Наши партнеры

buyhome.com
buyhome.com