Валюта:
Вход
+7 495 380-36-89 (Москва) +7 812 766-43-44 (Санкт-Петербург)
buyhome.com

Новости

15.05.2009

Скрытые прелести французской недвижимости

Это очень специфический рынок недвижимости, сильно отличающийся от остальной Европы. Он не сразу открывает искушенному инвестору свои прелести, но познав их раз, захочется вкушать их снова и снова. На выставке Домэкспо в Москве мы много общались с российскими гражданами, желающими сделать приобретение недвижимости во Франции. Я с удивлением отметила зрелость этих людей в отношении инвестиционной стратегии, поэтому по их просьбе предлагаю вашему вниманию релиз о нетрадиционных подходах к инвестициям.

Французская недвижимость неуклонно, хоть и замедленно, растет, несмотря на падение северо американских рынков, связанных со спецификой американской кредитной системы. Собственно,  французкий рынок недвижимости тем и привлекателен для инвестора, что он абсолютно герметичен к спадам других рынков недвижимости. Это и было доказано в случае с американскими субпраймами, когда многие предрекали падение рынка, но он абсолютно не шелохнулся, даже банки не повысили кредитные ставки. С другой стороны, французская недвижимость  в зонах инвестиций (то есть основные 3 региона – Париж, Лазурный берег и Альпы, а не вся национальная территория) независима от местной экономики, так как большая часть инвесторов приходится на иностранцев. На этот счет есть интересная статистика, которая выводит вперед американцев, англичан и итальянцев, а русские вопреки стереотипу, даже не попадают в десятку.

От ситуации подобной американской, инвестор французского рынка гарантирован жестким законодательством и банковской политикой. В отличие от других стран, где слабая корреляция между залоговой стоимостью недвижимости (ипотекой) и выданным кредитом, во Франции практически не финансируют более 70% стартовой цены. Поэтому краха с субпраймами быть в принципе не может из-за полного отсутствия таковых, а если принять во внимание тот факт, что не более 25% покупок недвижимости имеют инвестиционную цель, то нельзя не восхититься здоровым показателям и завидной ликвидности французского рынка недвижимости.

Тем не менее за последний год кредитные ставки повысились более, чем на 1% и доходят порой до 5%, и это сказывается на рентабельности инвестиционных проектов, а замедление роста цен на недвижимость  уменьшает перспективы увеличения стоимости на выходе для особо требовательных инвесторов. Поэтому для оптимизации инвестиций в секторе недвижимости пришло время проявить изобретательность и немного отойти от столбовой дороги.

Не будем задерживаться на причинах специфической позиции французкого инвестиционного поля, остановимся лишь на том, что имеет практическую ценность.  следующих статьях я расскажу о специфических инвестиционных инструментах рынка недвижимости, а сейчас рассмотрим стратегию частного инвестора в условиях цикла сжатия рынка, при котором нет такого бурного прироста стоимости, как в предыдущие годы, когда даже неразборчивые вкладчики получали прирост собственности на любом объекте.

В результате чересчур успешной политики налоговых льгот при покупке нового жилья в определенных регионах рынок претерпел некоторые колебания – произошла разумная корреляция соотношения цен в новом и вторичном секторах в сторону уменьшения разрыва. С другой стороны, несколько крупных институционных инвесторов сменили долгосрочную политику и резко впрыснули на рынок поток очень качественного продукта по заниженной стоимости. Это сделало неожиданно привлекательными инвестиции в занятое жильё или эквивалентные ему объекты. Отсюда и повышенный интерес к таким продуктам, как квартира с жильцом, который в результате сильной экономии при покупке таит в себе серьёзный ресурс по капитализации на выходе из операции. Другими словами, это можно сформулировать, процитирую любимую фразу советников по финансам: «Выгодная продажа делается при покупке».

В случае покупке занятой квартиры новый владелец не имеет право расторгнуть договор аренды (в случае необходимости это право выкупается у арендатора), но заменяет собой прежнего владельца и соответственно получает квартплату. Тогда у него снимается проблема поиска арендатора, затраты времени на визиты, проверка кредитоспособности квартиросъёмщика. Знаменитый закон 1989 сильно регламентирует отношения квартиросъёмщика и владельца, а в последнее время усилилась законодательная позиция владельца.



Похожие материалы


Специальные предложения


Наши партнеры

buyhome.com
buyhome.com