Валюта:
Вход
+7 495 380-36-89 (Москва) +7 812 766-43-44 (Санкт-Петербург)
buyhome.com

Новости

17.12.2010

Рынок зарубежной недвижимости в 2010 году

Россияне стремятся к надежности зарубежных инвестиций в недвижимость... но не забывают скупать подешевшее жилье на проблемных рынках недвижимость за рубежом. Подводя итоги и делая прогнозы, хочется проникнуться новогодним духом, найти поводы для оптимизма. И такие поводы, безусловно, существуют - хотя никак не складываются в последовательную картину. Европейская и американская макроэкономика вызывает все больше апокалипсических настроений среди экспертов. Огромные бюджетные дефициты, массовые акции протеста, валютные войны... Сообщения об экономических катаклизмах - словно с театра военных действий. К счастью, большинство покупателей "недвижимости у моря" интересуются не столько глобальными процессами, сколько набором предложений и порядком цен на конкретных курортах. И если для кого-то сейчас и наступили хорошие времена, то это для покупателя: на рынке множество весьма привлекательных предложений, продавцы которых ждут только одного - живых денег.

А так хорошо начиналось... 
Мир вошел в 2010 год, предвкушая конец кризиса. В 1 квартале в большинстве развитых стран вырос спрос на недвижимость за границей. Покупатели спешили воспользоваться рекордно низкими ставками ипотеки. В ряде государств сыграли роль правительственные программы, стимулирующие спрос на жилье. В итоге цены во многих странах стали постепенно расти. Отличились цены на недвижимость Канады и недвижимость Австралии, где в 1 квартале рост цен на жилье превысил 16% в годовом исчислении, недвижимость в Швеции этот показатель подбирался к 10%. Правда, некоторые страны остались в "красной" зоне, но и там снижение цен замедлилось (недвижимость в США до -4,6%, недвижимость в Испании до -7% в год). Больше всего разочаровала инвесторов недвижимость Ирландии, показавшее 21%-ное падение.

Впрочем, даже этот относительный позитив удержать не удалось. Итоговых данных за 2010 год пока нет, но уже сейчас очевидно, что весенние темпы роста снизились на всех направлениях. Летом многие рынки скатились к стагнации, а осенью в Европе и Америке к тому же усугубились общие экономические проблемы. Однако ситуация на национальных рынках недвижимости настолько разнится, что совершенно бессмысленно пытаться привести все страны к единому знаменателю. Лучше посмотреть на них по отдельности.

Вместе и по отдельности 
Во 2 квартале цены на недвижимость в США впервые с 2006 года показали позитивную динамику, но уже к концу лета рынок вновь "остыл". Смена настроений была связана с завершением федеральной программы налоговых бонусов для покупателей (до $8000 на семью, которая приобретает свое первое жилье). Данные по недвижимости Великобритании неоднозначны: элитной недвижимости Лондона предрекают рост до 15% за 2010-й, однако в целом по стране результаты не столь впечатляют. Летом началось снижение, которое, как ожидается, перейдет и в 2011-й. На рынок давит избыточное предложение, отчасти связанное с отменой правительством Дэвида Кэмерона "информационного пакета по недвижимости" (Home Information Pack) - набора документов с ключевой информацией об объекте, - который требовался при продаже жилья. Оформление этого пакета требовало времени и обходилось примерно в 100 фунтов стерлингов. Теперь Home Information Pack не нужен, и выставить недвижимость на продажу стало проще.

Французский рынок недвижимости вышел на путь восстановления, однако в годовом выражении цены практически не изменились. Темпы роста цен и спроса сильно различаются в зависимости от региона и типа недвижимости за рубежом. Новостройки дорожают быстрее, чем вторичное жилье, а среди регионов лидирует Корсика. Годовой рост стоимости апартаментов в Корсики достигал 20%, дома на одну семью в Корсике дорожали еще быстрее - на 30%. И это при том, что французский рынок пострадал гораздо меньше, чем американский или британский.

Цены на недвижимость Австрии и стоимость недвижимости Германии остаются островами стабильности. Хотя в 2008 году австрийская недвижимость не избежала спада, в настоящее время она не только отыграла потерянное, но и демонстрирует небольшой рост. Быстрее всего растут цены на недвижимость в Сингапуре. Во 2 квартале рост достигал почти 40% в годовом выражении! Затем темпы немного упали, и все же по результатам года эксперты ожидают более +20%. Власти страны уже приняли ряд мер для сдерживания ажиотажного спроса.

Призрак дефолтов 
В ЕС сразу четыре страны оказались под угрозой дефолта: Греция, Ирландия, Португалия и Испания. Таким образом, в долгах оказались не только Штаты, но и Европа. Обороты испанского рынка недвижимости остаются небольшими - в диапазоне 30 000-35 000 сделок в месяц, то есть примерно вдвое меньше, чем до кризиса. С учетом снижения цен (примерно на 30%) в денежном выражении объем сделок в Испании сократился на 65% с 2007 года. Экономику страны по-прежнему лихорадит. Многие банки искусственно удерживает от банкротства европейский Центробанк. По данным интернет-ресурса о недвижимости Global Property Guide, в течение 2010-го снижение цен продолжалось, хотя становилось все медленнее.

Временный рост цен на недвижимость в Италии, ориентированную на местных покупателей, сошел на нет. Апартаменты в Риме, квартиры в Милане и на Сицилии за первое полугодие подешевели на 3-5%. Цены на недвижимость в курортных районах Италии весьма нестабильны и во многом зависят от объема предложения в той или иной местности. У иностранцев пользуется спросом дешевая недвижимость Калабрия. В целом по стране за первое полугодие цены снизились на 1,8%, и проблемы бюджета не позволяют рассчитывать на быстрое восстановление рынка. Объемы сделок сократились на 30% по сравнению с докризисным уровнем. Возобновления роста цен можно ожидать не раньше середины 2011 года. Между тем состоятельным инвесторам имеет смысл внимательно присмотреться к итальянскому рынку недвижимости, поскольку власти страны всерьез рассматривают возможность продажи целого ряда островов, пляжей и дворцов общей стоимостью более 3,6 млрд евро для покрытия национального долга. В список входят несколько знаковых объектов, в том числе в Риме и в Палермо.

Усиливается влияние китайского рынка недвижимости на глобальную экономику. В апреле, после скачка цен и числа сделок, власти объявили о ряде мер по обузданию спекулятивной активности на рынке недвижимости, усилив финансовый контроль и запретив покупать более одного дома на семью. Это сразу же уменьшило объем продаж жилья на 40% в 24 крупнейших городах страны. Немного, на 1%, остыла и экономика в целом: ВВП Китая теперь растет "всего" на 9,5% в год. Сегодня многие аналитики спорят, не перегнули ли китайские власти палку с мерами сдерживания. В ближайшие месяцы динамика цен будет зависеть от того, будет ли повышен налог на недвижимость. Пока и продавцы, и покупатели занимают выжидательную позицию. В случае дальнейшего "закручивания гаек" цены могут снизиться на 15-20%.

Планета глазами агентов 
Потенциального покупателя недвижимости за рубежом обычно слабо волнует макроэкономика, и даже динамика цен в среднем по стране для него не главное. Курортная недвижимость за границей не всегда повторяет общий тренд. В этом смысле интересно посмотреть на срез рынка с точки зрения российских агентств недвижимости.

Например, жители Санкт-Петербурга, по наблюдениям GFPI, все больше интересуются недвижимостью в Финляндии. Лидером по числу сделок в компании стала Германия, а именно Берлин, Дюссельдорф, студенческие городки. Средняя цена покупки недвижимости Германии - 150 000-180 000 евро. Хорошо идет недвижимость на Лазурном Берегу Франции - в основном берут апартаменты на Лазурном берегу по цене 200 000-250 000 евро в стороне от Ниццы и Канн. Крупные застройщики недвижимости на Кипре испытывают дефицит спроса, а на вторичном рынке, где цены снизились, спрос существует. Интереса покупателей к Прибалтике в GFPI не наблюдают. Зато, по уверению Валентины Нагиевой, россияне очень много покупают недвижимость в Греции, где порой удается найти весьма интересные объекты по очень хорошим ценам. В компании Rentsale отмечают рост числа сделок с бюджетом более 200 000 евро. Самый популярный диапазон - 250 000-500 000 евро.

Страсти по драгметаллам
В 2010-м началась кардинальная перестройка всей мировой финансовой архитектуры, элементом которой являются и рынки недвижимости. Суть происходящего только вырисовывается. Однако уже почти очевидно, что послевоенная модель, при которой американцы решают все свои проблемы, просто печатая деньги, а остальной мир послушно скупает доллары, исчерпала себя. Администрация Барака Обамы приняла решение в очередной раз включить печатный станок, что вызвало резкую критику в ЕС. В ноябре Федеральный резерв заявил, что будут напечатаны $600 млрд для покупки государственных бондов. Тем самым власти США пытаются снизить ипотечные ставки и поддержать ипотечные облигации, опасаясь, что вместе с этими опорами жилищного рынка обрушится вся экономика. Одновременно Евросоюз вынужден спасать все новых членов от дефолта. Европейский Центробанк уже планирует увеличить размер своего стабфонда. Власти Китая не спешат укреплять юань, оберегая экспортеров. В итоге мир лишился понимания того, в какой валюте вообще можно вести международные расчеты.

Политики призывают не нагнетать эмоции. Между тем состоятельные люди во всем мире тихо, но в больших объемах скупают золото. Американцы активизировали вывод капиталов за пределы своей юрисдикции. В ЕС уже озвучена идея вернуть привязку валюты к золотому эквиваленту, что резко обесценит доллар, несмотря на огромные запасы золота у американцев. Разбалансировать рынок способно даже серебро, которого слишком мало для существующей денежной массы. Считается, что Китай мог бы одномоментно взять под безраздельный контроль весь рынок серебра и не делает этого только из-за нежелания навредить Штатам - главному потребителю китайского экспорта. Известный экономический обозреватель-предсказатель Макс Кейзер советует американцам пока не поздно начать скупать серебро. Именно он запустил глобальный флэшмоб под слоганом "Убей JPMorgan серебряной пулей" (эту структуру считают главным манипулятором цен на серебро).

Никто точно не знает, чем все это закончится. Уже сейчас страны с резервами в долларах и евро столкнулись с резким падением покупательной способности. Все понимают, что США никогда не смогут выплатить свой госдолг. При худшем развитии событий может обрушиться рынок производных финансовых инструментов и долговых обязательств, и спекулятивный капитал перейдет в реальную экономику, на рынки драгметаллов и недвижимости. Это стало бы очередным доказательством старой истины, что недвижимость всегда в цене. Правда, трудно сказать, сколько к тому моменту будут стоить сами деньги.

Автор: Петр Чернов



Похожие материалы


Специальные предложения


buyhome.com
buyhome.com